Семейная ипотека станет недоступной для 3 млн россиян

Невозможность обеспечить себя доступным жильем и создать комфортные бытовые условия — возможно, главное препятствие для роста рождаемости. И вроде бы в России существует мотивационное решение — программа льготной ипотеки для семей с детьми. 

Однако за 7 лет ее действия вместо повышения демографических результатов Россия получила перегрев рынка недвижимости, неадекватные цены на квартиры и сотни тысяч случаев обмана государства.

Скандал вокруг неразберихи с одобрением заявок привел к тому, что с 1 февраля 2026 года льготная ипотека будет оформляться на семью — а не на отдельного человека, как раньше. Однако навряд ли данная мера от Минфина решит все проблемы, связанные с этой программой. Тем более до дня вступления закона в силу может начаться штурм отделений банков, ведь желающие захотят воспользоваться последним шансом и оформить 2 кредита — по каждому на родителя. Пока что такая возможность до 1 февраля 2026 года имеется.

Семейная ипотека не выполнила свое предназначение — не подстегнула россиян рожать больше. Безусловно, 7 лет — короткий отрезок для выводов. Только не в случае, когда коэффициент рождаемости за этот период упал с 1,58 до 1,4. Единственное, что выросло — цены на жилье.

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, возложила вину за перегрев рынка недвижимости именно на программы льготной ипотеки. Выглядит как поиск виноватых, ведь тенденция не может случиться из-за одного фактора. Жилье стало менее доступным для семей из-за резкого роста ставки, пандемии коронавируса, падения курса рубля — при чем тут программы, которые как раз позволяют приобрести квартиру на льготных условиях? 

При том, что льготная ипотека спровоцировала спекуляцию. Точнее, несовершенство ее механизма и невнимательность специалистов по кредитованию породили случаи, когда заемщик оформил 26 льготных кредитов с целью перепродажи квартир. И это не единичный инцидент — проверка Счетной палаты выявила более 100 тыс лиц, воспользовавшихся этой лазейкой. Необязательно все эти спекулянты оформили ипотеку под низкие проценты только по семейной программе, но льготное кредитование стало окном возможностей для недобросовестных сделок.

Эльвира Сахипзадовна в чем-то права: льготная ипотека действительно повлияла на перегрев рынка. Не стала единственной причиной, но точно внесла свою лепту.

Фактически при запуске программы льготной ипотеки не был отлажен механизм одобрения заявок — соответственно, это дало простор для махинаций и недобросовестного использования. Такой промах запустил цепочку изменений на рынке недвижимости.

Размер кредита по программе семейной ипотеки ограничен максимальной суммой. Она может быть разной в зависимости от срока выплаты или финансового состояния заемщика, но подавляющая часть кредитов оформляется по базовому лимиту. Само требование логично, только вопрос в том, что критерии безнадежно отстали от реальности:

• до 12 млн рублей в Санкт-Петербурге и Москве; 
• до 6 млн рублей — в остальных регионах.

Базовые лимиты не менялись с введения самой программы: в 2018 году они соответствовали среднерыночным ценам, однако за это время стоимость жилья только в Москве выросла на 125%.

В современных реалиях лимиты вам позволят купить квартиру площадью:

• 34,3 м²в Москве (349,9 тыс рублей за м²);
• 38 м² в Санкт-Петербурге (316 тыс рублей за м²);
• 38 м² в Новосибирске (158,2 тыс рублей за м²);
• 43,5 м² в Краснодаре (138 тыс рублей за м²);
• 34,1 м² в Екатеринбурге (175,6 тыс рублей за м²);
• 29,9 м² во Владивостоке (200,5 тыс рублей за м²).

Вопрос о том, являются ли такие жилищные условия комфортными для семьи с маленьким ребенком, переходит в разряд риторических.

В то же время увеличение лимитов до размеров, соответствующих реалиям рынка, обойдется государству в дополнительные триллионы рублей из бюджета. Получается замкнутый круг: попытка сделать программу семейной ипотеки доступной для людей превратит ее в неподъемную ношу для правительства.

Когда семейная ипотека была запущена, ключевая ставка держалась в районе 7,5% — Фонд национального благосостояния стабильно пополнялся, а рынок жилья стабильно и прогнозируемо рос. В 2018 году льготная программа являлась своевременным инструментом для стимулирования демографии. Сейчас она стала проблемой, которая требует дорогостоящих изменений.

Изменения уже обсуждаются и касаются самых основ. Сейчас семейная ипотека доступна на следующих условиях: кредит под 6% годовых для семей, у которых на момент оформления договора имеется ребенок возрастом до 7 лет. Минфин хочет разделить заемщиков на категории, от которых будет зависеть процент. Критерием будет количество детей:

• если у вас 1 ребенок — вам оформят ипотеку под 12%;
• двое детей — 6%.
• трое и больше — 4%.

Такой принцип называется регрессивной шкалой. Логика ясна: через снижение ставки хотят мотивировать заемщиков к пополнению в семье. Однако принцип «чтобы снизить проценты по кредиту, нужно увеличить количество детей в браке» вызвал у общественности вопросы.

Идея пересмотра механизма ипотеки ударит по 2,8 млн семей с одним ребенком возрастом до 7 лет — именно столько домохозяйств все еще не оформили кредит по льготной программе, хотя подходят по критериям. Чтобы понять масштаб: за 7 лет действия программы семейной ипотекой воспользовались 1,5 млн семей без разделения на категории по количеству детей.

Если регрессивная шкала будет принята, то резко снизится количество одобренных заявок. Ведь разница между 6% и 12% колоссальна — порог входа взлетит на несколько этажей, существенно вырастут размеры первоначального взноса и ежемесячного платежа. А отказ от выдачи кредита точно не сделает семью многодетной.

Идея с регрессивной шкалой переворачивает всю концепцию вверх дном: чтобы получить максимальную льготу, надо сначала несколько раз родить — а потом уже получить жилье. Тогда как более логичную последовательность «оформили ипотеку и потом завели еще 2 детей» довольно сложно воплотить из-за вышеуказанных сложностей. Возможное изменение принципа расчета ставки сломает главный постулат льготного кредитования — позволять людям идти по самому простому пути ради достижения цели.

Вообще, потенциальные заемщики просили Минфин о других изменениях — расширить программу и повысить лимит возраста, чтобы в него вписывались семьи с ребенком до 14 лет. Более того, соответствующее поручение выпустил президент.

Однако вопрос с семейной ипотекой настолько сложный, что здесь даже требования Владимира Путина невыполнимы. Минфин объяснил: ежегодно на семейную ипотеку с действующими правилами государство тратит 2 трлн рублей. Если расширить программу, то это потребует от правительства дополнительных средств, которые невозможно найти при нынешних обстоятельствах.

Препятствий немного, но каждое из них прочнее бетонной стены:

1. Дефицит бюджета — в конце 2025 года прогнозируется, что Российская Федерация потратит на 5 трлн рублей больше, чем заработает. Не лучшее время для того, чтобы нагружать себя дополнительными расходами.
2. Высокая ключевая ставка – чем выше процент, тем больше денег государство компенсирует банкам за каждый льготный кредит. Соответственно, при ставке 16,5% программы поддержки обходятся довольно дорого.

Чтобы все семьи с ребенком до 14 лет влезли в тесные, как нынешние квартиры, рамки бюджета, требуется снижение ключевой ставки до 11-12, а то и 10%. 

Воплощение такого сценария в жизнь до конца 2025 года маловероятно — остается терпеливо ждать лучших времен.

Но вопрос о доступности семейной ипотеки довольно острый, раз Владимир Путин прямо требует отменить любые лимиты в этой программе. Дилемма такова: запрос президента и общества прямо конфликтует с финансовыми возможностями государства. При таком сценарии ожидание стабилизации экономики может привести к точке кипения, ведь общественное (или даже общее) недовольство растет быстрее, чем доходы РФ. Тогда как возмущение президента — индикатор недоверия россиян к самой программе семейной ипотеки.

Посмотрим, кто выиграл от всей истории с этой программой:

• застройщики продают квартиры и хоть как-то держатся на плаву за счет ипотеки;
• банки реализуют свои квоты и получают компенсацию от государства;
• спекулянты перепродают квартиры с большой наценкой и быстро закрывают кредиты.

В проигрыше лишь государство, что тратит бюджетные деньги и не видит демографического взрыва, и обычные русские семьи, которые не могут взять просторную квартиру из-за устаревших ограничений и необоснованного скачка цен благодаря спекулянтам.

Семейная ипотека как идея действительно нуждается в тотальной переработке, т. к. на данный момент она не приносит результатов:

1. Остаются миллионы семей, которые еще не воспользовались возможностью.
2. Рождаемость только падает, хотя ожидался обратный эффект.
3. Открыт портал в серую зону, где льготами пользуются недобросовестные личности и крадут квадратные метры у нуждающихся ради перепродажи.
4. Жилье в России не стало доступным. Даже наоборот.

Однако вариант с регрессивной ставкой точно не решит проблему и не станет стимулом рожать больше — наоборот, ущемит наибольшую часть потенциальных заемщиков и только разрушит их планы на счастливую многодетную семью.

Единственный возможный путь повысить эффективность семейной ипотеки — изменить ее принципы так, чтобы она приносила пользу целевой аудитории, а не выгоду застройщикам и перекупщикам.